Finance Weblog: Astroc y estar en el filo de la navaja - Instituto de Empresa Business School

“Queria consultarte una cuestión que me tiene un tanto "loco", relacionada con compañeros mios del departamento de Inversiones Inmobiliarias, que se dedican a analizar inversiones en inmuebles. Básicamente, seleccionan el activo y lo analizan para ver si es interesante en términos de rentabilidad.

La cuestión es que viendo sus modelos de valoracion, no me cuadra (para nada) la tasa de descuento que aplican (en torno a un 4% - 5%). ¿Porqué no me cuadra? Pues basicamente porque, entiendo que yo como inversor en ese producto, voy a pedir una rentabilidad mayor que la que me pudiera dar un bono de telefonica (por ejemplo), y siendo un tanto conservador, yo como inversor en este tipo de activos pediria (no se...por decir una cifra), un 8% - 9% de rentabilidad anual (more or less)...Si a esto le añadimos el coste de la deuda posible, haciendo un coste medio ponderado, pues me saldria mayor que ese 4%-5% que aqui utilizan...

Mi pregunta es ¿cómo valorarias estas inversiones? ¿a qué tasa descontarías los flujos?”

Le contesté que lo más probable es que una tasas tan ajustadas se utilizasen solo para el cálculo del valor residual aunque a mí también me parecían bajas.

Y ahora viene la moraleja. Si utilizamos para el valor residual o “exit value”, como le llaman los inmobiliarios, la fórmula de descuento de Cash Flow con crecimiento.

Valor =Cash-Flow x (1+g)/(r-g)

Para una tasa de crecimiento del 2,5% y una tasa de descuento del 4,5%, el valor de un Cash Flow de 100 es,

Valor = 100 x 1,02/(0,045-0,025) = 5.100

Pero, si por alguna razón, las expectativas bajan o la percepción de riesgo sube aunque sea un poco,

Valor = 100 x 1,02/(0,05-0,02) = 3.400

El valor residual baja un 33%

Malo es moverse por el filo de la navaja. Si utilizas un “spread” muy pequeño entre la “r” y la “g” te pueden pasar estas cosas…

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